Správa nájemního bydlení prochází v posledních letech výraznou proměnou. Rostoucí ceny energií, tlak na provozní efektivitu i nedostatek kvalifikovaného personálu vedou majitele a správce k využívání automatizovaných systémů.
Ty umožňují řídit provoz budov centrálně a na základě aktuálně měřených dat. Namísto každodenní kontroly technologií nebo řešení drobných provozních problémů nabízí chytrá automatizace přehled o fungování objektu v reálném čase. Z jedné platformy je možné sledovat spotřebu energií, stav technologií i bezpečnostní situaci a včas reagovat na nestandardní události, jako je únik vody nebo riziko požáru. Provoz se tak posouvá od reaktivního řízení k dlouhodobé optimalizaci.
Zásadní přínos automatizace spočívá v omezení běžných provozních nešvarů, které se v bytových domech často kumulují – souběhu vytápění a chlazení, zbytečného svícení nebo přetápění společných prostor. Automatizované systémy dokážou tyto situace eliminovat bez nutnosti zásahu uživatelů. Osvětlení, teplota i stínění se přizpůsobují aktuálním podmínkám a obsazenosti prostor, čímž se snižuje energetická náročnost provozu při zachování komfortu pro obyvatele.
Vedle úspor energií hraje roli i bezpečnost. Detekce úniku vody, kouře nebo otevřených oken umožňuje rychlou reakci ještě před vznikem větších škod, což je důležité zejména u rozsáhlejších bytových komplexů.
Základem správného rozhodování je sběr dat
Klíčovým prvkem moderní správy budov je sběr a vyhodnocování dat. Detailní informace o spotřebě jednotlivých bytů i společných prostor umožňují správcům porovnávat provoz napříč objekty, identifikovat neefektivní části a cíleně upravovat nastavení technologií. Tento přístup se začíná prosazovat především u větších portfolií nájemního bydlení.
Automatizované řízení provozu využívají například projekty, kde je kladen důraz na dlouhodobou udržitelnost a transparentní náklady. Příkladem je rezidenční projekt Fragment developerské skupiny Trigema, kde jsou data o spotřebě využívána k optimalizaci provozu i k nastavování záloh nájemníků.
„Detailní přehled o spotřebě umožňuje lépe porozumět chování obyvatel i fungování technologií v domě. Na základě těchto dat lze nastavovat provoz tak, aby byl dlouhodobě efektivní jak pro majitele, tak pro nájemníky,“ říká Pavel Lískovec, ředitel společnosti Loxone pro východní Evropu, která se na automatizaci provozu budov specializuje.
Jeho slova potvrzuje Rudolf Kraina, člen představenstva Trigema a CEO Trigema Rental: „Benefit je v tom, že máme dohled nad celou centrální jednotkou i nad bytem. Dokážeme řídit technologii na dálku a pomáhat nájemci řídit jeho vlastní prostředí. Stejně tak i on má přehled nad tím, co ovládá. Z jednoho místa si nastavuje žaluzie, teplotu v každé místnosti nebo svícení. Zároveň pokud nájemce v bytě delší dobu není, můžeme dálkově přizpůsobit teplotu, abychom mu ušetřili energie.“
Systém Loxone podle Rudolfa Krainy zjednodušuje celý provoz a šetří náklady oběma stranám. Sběr dat navíc umožňuje plnit požadavky nájemců na míru, což posouvá kvalitu nájemního bydlení na vyšší úroveň.
Od prémiového nájemního bydlení po studentské koleje
Automatizace se neuplatňuje pouze v prémiových rezidenčních projektech. Stále častěji nachází využití i ve studentském bydlení nebo u objektů se sdílenými prostory. Právě zde se osvědčuje například regulace spotřeby teplé vody, automatické omezení vytápění při otevřených oknech nebo řízení provozu společných prostor na základě rezervací a skutečné přítomnosti osob.
Konkrétní provozní úspory se ukazují zejména u studentského bydlení, kde je spotřeba energií i vody obtížně předvídatelná. Automatizované řízení zde umožňuje nastavovat jasná pravidla provozu bez nutnosti každodenní kontroly ze strany správců. Systémy společnosti Loxone jsou využívány například ve studentských bytech v Českých Budějovicích a Brně, kde se z hlediska úspor osvědčilo nastavení limitů pro sprchy. Ty pomáhají předcházet nadměrnému plýtvání vodou, aniž by výrazně snižovaly komfort obyvatel.
Stejný princip se uplatňuje i ve společných prostorách, jako jsou sauna, fitness, prádelna nebo klubovna. Jejich provoz je řízen na základě rezervací nebo detekce přítomnosti osob, takže se technologie aktivují pouze ve chvíli, kdy jsou skutečně využívány. To přináší nižší provozní náklady a zároveň omezuje zbytečné zatížení technologií i potřebu zásahů ze strany správy objektu.
Postupná digitalizace místo jednorázových investic
„Naše řešení je vhodné jak pro novostavby, tak pro rekonstruované budovy. Nevyžaduje velké stavební úpravy a lze ho zavádět postupně. Začít je možné například automatickým řízením vytápění a vstupů a podle potřeb projektu později doplnit stínění, osvětlení nebo třeba i audio,“ zakončuje Pavel Lískovec.
Správa nájemního bydlení se tak postupně posouvá od manuálního dohledu k datově řízenému provozu. Automatizace přestává být nadstandardem a stává se běžným nástrojem, jak udržet ekonomiku bytových domů dlouhodobě udržitelnou, a to zejména v době, kdy vysoké ceny nemovitostí a obtížná dosažitelnost vlastního bydlení zvyšují poptávku po nájemních bytech.
Jak vypadá automatizovaný provoz prémiového nájemního bydlení v projektu Fragment, přibližuje také podcast Loxone, kde byl hostem Rudolf Kraina ze společnosti Trigema, který mimo jiné hovořil o transformaci rezidenčního trhu v Česku. Celou epizodu naleznete pod odkazem zde: https://www.loxone.com/cscz/blog/podcast-trigema-kraina/
